Mange velger å investere i eiendom. Har du ikke nok oppsparte midler, kan det å ta opp et lån til sekundærbolig være en smart investering. Her får du mer informasjon om lån, kostnader og hva som er viktig å tenke på før du søker om lån.
Hva er sekundærbolig?
Man kan kun være registrert med ett fast bosted. Dette regnes som den primære boligen. Alle boliger du eier utenom dette er sekundærboliger. Hvis du eier en bolig du leier ut, har en egen pendlerbolig eller en helårs fritidsbolig, regnes dette som sekundærboliger.
Fritidsboliger som sommerhus, hytter og leiligheter i leilighetskompleks bygget for fritidsbruk regnes ikke som sekundærboliger. Forskjellen i definisjon av primærbolig, sekundærbolig og fritidsbolig er viktig for skatt og fastsettelse av verdien på eiendommen.
Hvordan låne til sekundærbolig?
Har du ikke nok oppsparte midler til å kjøpe fritidsbolig kan du søke om lån til sekundærbolig. Lånet du kan søke om er et tradisjonelt boliglån, der du stiller med egenkapital og pant i boligen.
Det stilles flere krav til deg som låntaker, noe som kan gjøre det mer utfordrende å få innvilget lån. Har du planer om å kjøpe en sekundærbolig for å leie ut eller ha som pendlerbolig, er det viktig å sette seg inn i alle kravene som stilles og hvilke ekstra kostnader som vil påvirke økonomien din den første tiden.
Gå nøye gjennom din egen økonomi, og vei fordeler og ulemper rundt kjøpet opp mot hverandre. Er du sikker på at du kan håndtere kostnadene knyttet til lånet kan du søke om lån til sekundærbolig på nett. Det er flere banker som tilbyr denne typen lån, og rådgivere står klare for å bistå deg i søknadsprosessen.
Tips: Se også vår artikkel om lån med sikkerhet i bolig på denne siden.
Hvor mye kan jeg låne?
Nøyaktig hvor mye du kan låne til sekundærbolig avhenger av egenkapital, boligens verdi, samt din personlige inntekt. Det er ingen lovbestemt øvre grense for hvor mye du kan låne, her vil bankenes egne interne regler knyttet til boliglån påvirke.
Enkelte banker låner ut maksimalt 10 millioner i boliglån, mens andre har en øvre grense på 25 millioner. Når du skal kjøpe sekundærbolig må du i tillegg ha egenkapital. Hvor stor denne er vil påvirke hvor mye du får låne.
Også egen inntekt og eksisterende gjeld påvirker hvor mye du kan låne, på grunn av forskriften om fem ganger årlig inntekt. Har du for eksempel en årlig inntekt på 550 000 kroner, kan du ha 2 750 000 kroner i samlet gjeld. Hvis du har 750 000 i lån fra før, kan du maksimalt låne to millioner kroner.
Krav for å få lån til sekundærbolig
Egenkapital
Krav om egenkapital ved lån til sekundærbolig er det samme som ved lån til primærbolig, 15 %. Du må stille med 15 % av kjøpesummen for å kunne få innvilget lån, men bankene kan velge å gjøre unntak for dette. I Oslo har de mulighet til å gjøre unntak i 8 % av sakene, mens i resten av landet er det 10 % som gjelder.
Frem til 1. januar 2023 var det en særegen regel for Oslo, med et krav om 40 % av boligens verdi som egenkapital for å få lån. Grunnen til at kravet til egenkapital er høyere i Oslo enn resten av Norge er prisveksten. Det har blitt vanskeligere å komme inn på markedet i Oslo, og for å unngå oppkjøp av boliger til utleie økte regjeringen egenkapitalkravet. Særkravet er nå utløpt, og egenkapitalkravet er tilbake på 15 % av boligens verdi.
Personlig økonomi
De fleste er kjent med at det har blitt vanskeligere å komme inn på boligmarkedet i dag enn hva det var for bare få år siden. Mye av grunnen er boliglånforskriften, som dikterer hvilke kriterier en låntaker må møte for å få innvilget lån.
Du må ha en fast årlig inntekt, og kan ikke ha mer enn fem ganger årlig inntekt i lån. Dette gjelder alle typer lån, både boliglån, billån, studielån og lån uten sikkerhet som forbrukslån og kredittkort. Selv innvilget, ubrukt kreditt regnes med når bankene vurderer en lånesøknad.
For å få lån til sekundærbolig må du ha tilstrekkelig høy årlig inntekt, samtidig som du har en lav belåningsgrad. Det stilles også krav til at du med nåværende inntekt skal kunne håndtere en tenkt renteøkning på 3 %, og minimum 7 % rente.
Kostnader lån til sekundærbolig
Med alle lån du tar opp i banken følger renter og gebyrer. Når du kjøper bolig må du også betale en dokumentavgift.
Renter
Boliglån har som kjent en av de laveste rentene på markedet, kun slått av studielånet. Du kan oppnå en rente på under 5 %, men selv med lav rentesats utgjør rentekostnadene en betydelig andel av de månedlige kostnadene.
Når det gjelder rentene på lån til sekundærbolig er disse noe høyere enn lån til primærbolig. Men her er det gode muligheter for å forhandle med banken, slik at du kan oppnå de samme rentebetingelsene som på ditt primære boliglån.
Gebyrer
Det er knyttet ulike gebyrer til boliglån: termingebyr, depotgebyr og etableringsgebyr. Forskjellen på gebyrene er hvor ofte de betales, og hva gebyrene er ment å dekke.
- Termingebyr forfaller ved hver termin, og er et fast beløp hver måned. Hvor mye gebyret er på avhenger av hvor du har boliglånet. I gjennomsnitt ligger det på mellom 50 og 100 kroner.
- Depotgebyr er et gebyr som skal dekke arbeidet knyttet til sikkerhetsstillelsen. Dette gebyret påløper kun en gang, og blir trukket samtidig som etableringsgebyret. Beløpet varierer fra bank til bank, og ligger mellom 1 000 og 2 000 kroner. Det finnes noen banker som ikke krever depotgebyr.
- Etableringsgebyr er et gebyr du må betale for å opprette et låneforhold til banken. Gebyret går til å dekke kostnader knyttet til opprettelsen av låneforholdet, og skal betales uavhengig av om du er kunde i banken fra før eller ikke. Etableringsgebyr ligger på mellom 2 000 og 4 000 kroner, og blir lagt til det totale lånebeløpet.
Dokumentavgift
Ved kjøp av en sekundærbolig er dokumentavgiften på 2,5 % av kjøpesummen. Hvis du for eksempel kjøper en leilighet til 2,5 millioner kroner, utgjør dokumentavgiften 62 500 kroner.
Om din sekundærbolig er en leilighet i et borettslag, er du derimot fritatt fra dokumentavgiften. Dette er fordi andelsleiligheter i borettslag ikke regnes som fast eiendom.
Nedbetalingstid
Maksimal nedbetalingstid for lån til primærbolig er 30 år, men du kan fritt velge nedbetalingstiden selv. For å unngå høye ekstra kostnader er det anbefalt å velge en så kort nedbetalingstid du kan håndtere.
Jo kortere nedbetalingstiden er, desto mer sparer du på utgifter til renter og gebyrer. Bare ved å korte ned nedbetalingstiden med fem år kan du spare for flere tusen kroner i året. Dette er penger som kan komme godt med, men du må vite med sikkerhet at du har råd til det.
Normal nedbetalingstid på boliglån, enten det er til primær- eller sekundærbolig, er på 20 til 25 år.
Lån med sikkerhet i primærbolig
Hvis du ikke har tilstrekkelig med oppsparte midler til å møte kravet om egenkapital, kan du søke om lån til sekundærbolig med sikkerhet i din primære bolig. For å kunne gjøre dette må du ha tilstrekkelig med egenkapital i boligen din.
Total belåningsgrad kan ikke overstige 85 % av boligens verdi. Er verdien på boligen 5 millioner kan du ha inntil 4,25 millioner i gjeld knyttet til boligen. Du må også ha dokumentert tilstrekkelig inntekt til å kunne betjene de nye avdragene.
For å få innvilget lån med sikkerhet i boligen må den ledige egenkapitalen utgjøre 15 % eller mer av verdien på sekundærboligen. Hvis du kun stiller med sikkerhet i boligen og ikke legger inn ekstra midler ved kjøp av sekundærbolig, vil sekundærboligen ha 100 % belåningsgrad totalt sett.
Sammenlign flere lånetilbud
Uavhengig av hvilken type lån du søker om er det viktig å sammenligne lånetilbudene. Vi anbefaler å innhente lånetilbud fra ulike tilbydere, slik at du kan sammenligne de faktiske tilbudene og ikke bare et estimat.
Siden søknad om lån med sikkerhet behandles på en annen måte enn søknad om lån uten sikkerhet, tar det lenger tid å få svar på søknaden. Du må også søke direkte hos hver enkelt bank som er aktuell for deg, da lånemeglere ikke formidler boliglån og lån til sekundærbolig med sikkerhet.
Når du skal sammenligne lånetilbud er det flere faktorer du må se på. De beste lånetilbudene er de som har lave nominelle og effektive renter. Grunnen til dette er at lav rente betyr lave kostnader. Samtidig er det viktig å ikke se seg blind på renten.
Ved lån med sikkerhet får du tilbud om lengre nedbetalingstid, men dette er ikke nødvendigvis gunstig. Du bør ikke velge lånetilbudet med den lengste nedbetalingstiden for å få de laveste effektive rentene og de laveste månedlige kostnadene. De totale kostnadene blir høyere selv om den effektive renten er lavere.
Sjekk alltid de totale kostnadene når du skal vurdere et lånetilbud. Det beste tilbudet er det som har de laveste totale kostnadene over tid.
Viktig å tenke over før du søker om lån til sekundærbolig
#1. Formuesverdi
Formuesverdien på sekundærboligen settes høyere enn på primærboligen. Dette er fordi din sekundære bolig regnes som en pengeplassering. I skattemeldingen vil sekundærboliger ha en formuesverdi på 100 % av markedsverdien på boligen. Til sammenligning er formuesverdien på din primærbolig 25 % av markedsverdi.
#2. Skatt
Hvor mye du må betale i skatt knyttet til sekundærboligen avhenger av flere faktorer. Hvis du selv benytter deg av boligen enten som pendlerbolig eller helårs fritidsbolig, er skatten knyttet til eiendom og formue.
Om sekundærboligen leies ut må du skatte av utleieinntektene. Disse inntektene regnes som kapitalinntekt, og har en beskatning på 22 %. Hvis du derimot eier og leier ut flere enn fire sekundærboliger må du regne med å betale mer skatt. Dette er fordi inntektene da regnes som næringsinntekter, og blir beskattet ut fra næringssatser.
#3. Ekstra utgifter
Når du tar opp et nytt lån tilkommer det ekstra utgifter, selv om du planlegger å leie ut boligen. Er sekundærboligen en enebolig må du betale kommunale avgifter, mens leiligheter kommer med felleskostnader som dekker dette.
Du må betale renter og avdrag uavhengig av om du får inntekter fra utleie eller ikke, samt at det vil påløpe kostnader knyttet til vedlikehold og eventuelle forbedringer. Skulle det oppstå feil eller mangler som ikke dekkes av forsikring, og som ikke leietaker har forskyldt, må du selv dekke reparasjoner.
#4. Budsjett
Kostnadene kan bli mange og høye, så det er en god idé å lage et budsjett for sekundærboligen før du søker om lån. Sett opp alle utgifter knyttet til alt fra lån til vedlikehold, og regn ut hva kostnadene vil bli både årlig og månedlig. Fordi rentene kan stige bør du også sette til side litt ekstra til dette, samt til å bygge en buffer for uventede kostnader.
Dette budsjettet kan du bruke for å regne ut hvor mye du må ha av inntekter for at sekundærboligen skal være lønnsom. Hvis kostnadene blir mer enn hva du kan forvente i leieinntekter bør du ta en ekstra runde for å vurdere om dette er en god investering eller ikke.
#5. Prisutvikling
Prisutviklingen på boliger i Norge har stort sett vært positiv de siste årene. Det er ventet at boliger vil fortsette å stige i verdi, men det er viktig å ha i bakhodet at det kan gå andre veien. Sjekk hva boliger i samme område har gått for før du kjøper, slik at du kan få en viss idé om prisutviklingen.
#6. Snakk med en rådgiver
Å ta opp lån for å kjøpe en sekundærbolig er potensielt en risikabel investering. Ta en prat med en rådgiver i banken før du søker om lån. Sammen kan dere få en oversikt over egen økonomi, hvilke muligheter du har for å få lån, og hvilke kostnader du må regne med.
Tips: Se også hva Eiendomsfinans sier om lån til sekundærbolig.
Oppsummering
- Du kan søke om boliglån til sekundærbolig.
- For å få innvilget lån må du ha minst 15 % egenkapital.
- Du kan ikke låne mer enn fem ganger din årlige inntekt.
- Har du ikke oppsparte midler kan du søke om lån med sikkerhet i primærbolig.
- Skaff deg oversikt over egen økonomi før du tar opp mer lån.
- Er planen å leie ut sekundærboligen, lag et budsjett over forventede kostnader slik at du kan regne ut nødvendige inntekter.
- Sammenlign bankene før du søker om lån, og søk lån hos flere aktører for å kunne sammenligne faktiske lånetilbud.
